Uitspraakdatum

18-05-2026

ECLI

ECLI:NL:TADRARL:2026:119

Zaaknummer

26-255/AL/GLD

Inhoudsindicatie

Voorzittersbeslissing. Klaagster heeft een geschil met de Vereniging van Eigenaren over reparatie van lekkage in haar woning. Verweerster heeft de VvE daarin bijgestaan. Alhoewel de voorzitter begrijpt dat een geschil binnen een VvE veel impact op klaagster heeft, maakt dit nog niet dat verweerster daarvan als advocaat van de VvE een verwijt gemaakt kan worden. Verweerster heeft op grond van de instructie van de VvE gehandeld als partijdig advocaat. Zij was daarbij de advocaat van de rechtspersoon, de VvE, niet van de individuele eigenaren. Uit de stukken is de voorzitter niet gebleken dat verweerster de grenzen heeft overschreden van de vrijheid die zij als advocaat van de wederpartij had en verweerster daarbij de belangen van klaagster op enigerlei wijze heeft geschaad.

Uitspraak

Beslissing van de voorzitter van de Raad van Discipline in het ressort Arnhem-Leeuwarden van 18 mei 2026 in de zaak 26-255/AL/GLD naar aanleiding van de klacht van:

klaagster 

over

verweerster

De plaatsvervangend voorzitter van de raad van discipline (hierna ook: de voorzitter) heeft kennisgenomen van de brief met bijlagen volgens de inventarislijst van de deken van de Orde van Advocaten in het arrondissement Gelderland (hierna: de deken) van 26 maart 2026 met kenmerk K25/88. 

1    FEITEN

Voor de beoordeling van de klacht gaat de voorzitter, gelet op het klachtdossier, uit van de volgende feiten.

1.1    Klaagster is sinds 2010 eigenaar van een appartement in het wooncomplex te B. De appartementseigenaren zijn verenigd in een vereniging van eigenaren (hierna: de VvE).

1.2    Voor de VvE is het Modelreglement 2006 (hierna: MR 2006) van toepassing. Artikel 18 van het MR 2006 luidt: Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of de grond dan wel een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.

1.3    In 2017 heeft klaagster voor het eerst lekkage in haar appartement gekregen door een lek in de keuken van het bovengelegen appartement. In de jaren daarna heeft klaagster herhaaldelijk om herstel verzocht. 

1.4    In 2021 heeft de VvE haar opstalverzekeraar ingeschakeld en een deskundige onderzoek laten doen naar de lekkage. De deskundige adviseerde herstel vanuit het ondergelegen appartement - het appartement van klaagster - in verband met de kosten. Klaagster was het niet eens met de voorgestelde reparatie en heeft om aanvullend bouwkundig onderzoek verzocht.  

1.5    Vanaf oktober 2022 staat verweerster de VvE bij in de kwestie met klaagster.

1.6    Op 31 oktober 2022 heeft adviesbureau H na onderzoek gerapporteerd over het herstel van de lekkage in het appartement van klaagster.

1.7    Op 23 november 2022 is de kwestie van de VvE met klaagster besproken op de algemene ledenvergadering van de appartementseigenaren (ALV). Klaagster werd bijgestaan door een advocaat. Deze was aanwezig bij deze vergadering. Verweerster was niet aanwezig bij de vergadering. Op de vergadering zijn de volgende besluiten genomen:

Afvoerleiding privé 

1. De vergadering stelt vast dat de betreffende afvoerleiding in de vloer tussen nr. 54 en nr 50, gezien het bepaalde in artikel 17 lid 1 sub g en/of lid 2 sub a van de splitsingsakte, privé is, nu deze afvoer uitsluitend ten dienste staat aan één privégedeelte (namelijk nr. 54). " ('Besluit 1');

Burenkwestie 

2. De vergadering stelt vast dat deze lekkagekwestie geen aangelegenheid is van de VvE, maar primair een burenkwestie betreft." ('Besluit 2'); 

Werkzaamheden (constructie)vloer 

3. De vergadering staat de eigenaars van nr. 54 toe dat zij ten behoeve van het verhelpen van de lekkage ten gevolge van de gebrekkige afvoer, werkzaamheden laten verrichten aan de gemeenschappelijke (constructie) vloer "('Besluit 3'); Herstel vanaf onderzijde (woning [klaagster]) conform Notitie [adviesbureau H]; 

4. In het geval in rechte, onverhoopt zou komen vast te staan dat de afvoer gemeenschappelijk is, besluit de vergadering reeds nu voor alsdan om, conform de notitie d.d. 31 oktober 2022 van [adviesbureau H], herstel van de afvoer via het plafond van nr. 50 te laten plaatsvinden. De eigenaar van nr. 50 ontvangt overeenkomstig artikel 28 lid 3 van de splitsingsakte voor eventuele schade een vergoeding. Tevens zal zij worden gecompenseerd voor de redelijke kosten van tijdelijke bewoning elders. Aan dit besluit ligt onder meer ten grondslag dat [adviesbureau H] aangeeft dat het vanuit kostenoverwegingen en het kwalitatief beter kunnen afwerken van de opening, het openmaken van de betonvloer aan de onderzijde de voorkeur heeft. De verzekeraar conformeert zich hieraan. Herstel via het plafond van nr. 50 is aanmerkelijk goedkoper dan herstel via de vloer van nr. 54 volgens [adviesbureau H], waarbij er helaas geen getallen zijn genoemd.('Besluit 4'); 

Geen beroep op niet-ontvankelijkheid 

5. Tussen de betrokken partijen (eigenaars van nr 54, 50 en de VvE) zal minnelijk overleg plaatsvinden over de afwikkeling van deze kwestie. Dit overleg is reeds afgesproken, maar kon agenda technisch helaas niet voor deze ALV plaatsvinden. Omdat op voorhand niet zeker is dat dit overleg binnen een maand na datum van deze vergadering van eigenaars is afgerond, vraagt het bestuur de vergadering ermee in te stemmen - ter besparing van mogelijke onnodige kosten voor alle betrokken partijen - dat de VvE zich in een procedure niet beroept op niet-ontvankelijkheid wegens te late indiening van een verzoekschrift (tot vernietiging van de besluiten onder punt 2 t/m 5) indien een dergelijk verzoek wordt gedaan binnen één maand na de dag waarop de VvE alle leden schriftelijk dan wel per e-mail heeft geïnformeerd dat partijen geen oplossing hebben bereikt er het minnelijk traject wordt gestaakt ('Besluit 5');  Machtiging gerechtelijke procedure ten behoeve van afdwingen medewerking werkzaamheden  

6. Voor het gevat, in rechte, onverhoopt zou komen vast te staan dat de betreffende afvoer gemeenschappelijk is en de eigenaar van het appartement van waaruit de werkzaamheden moeten worden verricht, geen toestemming en medewerking verleent, besluit de vergadering reeds nu vooralsdan het bestuur te machtigen om in een gerechtelijke procedure jegens die eigenaar vervangende machtiging te verzoeken dan wel nakoming van de splitsingsakte op straffe van verbeurte van een dwangsom te vorderen. ('Besluit 6'). 

1.8    Op 19 december 2022 heeft klaagster een verzoekschrift tot vernietiging van de Besluiten van de VvE ingediend bij de rechtbank Midden-Nederland.

1.9    Bij beschikking van 6 juni 2023 heeft de rechtbank Besluit 1 van de VvE, genomen op de ALV op 23 november 2022, nietig verklaard en Besluit 2 vernietigd. Het oordeel over Besluit 4 is geschorst in afwachting van een te verrichten deskundigenonderzoek. Op 17 juli 2023 heeft de rechtbank een deskundige benoemd om onderzoek te doen naar de lekkage in het appartement en zich uit te laten over de noodzakelijke herstelwerkzaamheden en de wijze waarop deze dienden te worden uitgevoerd. 

1.10    Bij beschikking van 1 mei 2024 heeft de rechtbank Besluit 4 van de VvE vernietigd. Klaagster kon niet worden verplicht tot medewerking aan herstelwerkzaamheden vanuit haar appartement. 

2    KLACHT

De klacht houdt in, zakelijk weergegeven, dat verweerster tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld als bedoeld in artikel 46 Advocatenwet door:

a)    de belangen van klaagster als wederpartij op onevenredige wijze te schaden.

Toelichting: Verweerster heeft met haar grove persoonlijke bejegening gedurende zeer lange tijd klaagster en haar

advocaat zeer belast en de kwestie laten escaleren. Verweerster heeft misbruik gemaakt van ‘twijfelartikel 18’ van het MR 2006 ten aanzien van de eigendom en daarmee de verantwoordelijkheid voor de reparatie van de lekkage ten nadele van klaagster uitgelegd. Verweerster heeft klaagster onvoldoende gelegenheid geboden om te reageren op het rapport van adviesbureau H en daarmee haar rechten als VvE-lid ingeperkt. In het rapport werd een potentieel gevaarlijke reparatie van een afvoer in het appartement van klaagster voorgesteld, terwijl ook met een dwangsom van € 50.000,- werd gedreigd. Verweerster was niet bij de ALV op 23 november 2022 aanwezig. Tegenover leden van de VvE heeft verweerster vastgehouden aan het onjuiste besluit over de reparatie namens het bestuur. Door deze handelwijze van verweerster was klaagster genoodzaakt om een procedure te starten om het besluit te laten vernietigen. Het optreden van verweerster heeft bijgedragen aan de lange duur van het conflict, waardoor klaagster grote persoonlijke en financiële schade heeft geleden;

b)    onvoldoende oog te hebben voor de belangen van klaagster als lid van de VvE.

Toelichting: Verweerster had ook rekening moeten houden met de belangen van klaagster als lid van de VvE maar heeft dat onvoldoende gedaan. Verweerster heeft onvoldoende aandacht besteed aan de veiligheid van het appartementencomplex. Ook heeft zij de leden, waaronder klaagster, onjuist voorgelicht over de kosten van de reparatie, de beroepstermijn en voorgehouden dat een minnelijke regeling nog mogelijk was. Dit terwijl de besluiten al genomen waren. 

3    VERWEER

Verweerster heeft tegen de klacht gemotiveerd verweer gevoerd. 

Zij betwist de belangen van klaagster op onevenredige wijze te hebben geschaad. Zij heeft de belangen van haar cliënt, de rechtspersoon VvE vertegenwoordigd door het bestuur, behartigd; niet de belangen van de individuele leden van de VvE. Verweerster heeft haar cliënt niet de instructie gegeven om de mogelijkheid van klaagster om te reageren op het rapport van deskundige H te beperken. Op basis van het rapport van een gerenommeerd bureau heeft zij haar cliënt geadviseerd, zo ook om een standpunt in te nemen over de vraag of de lekkende afvoer als gemeenschappelijk eigendom dan wel als privé moet worden aangemerkt. Dat is geen misbruik van artikel 18 van het MR2006. Het was de keuze van haar cliënt om verweerster niet uit te nodigen voor de ALV.

4    BEOORDELING

Maatstaf

4.1    Deze zaak betreft een klacht tegen de advocaat van de wederpartij van klaagster. Voor alle advocaten geldt dat zij in principe alleen de belangen van hun eigen cliënt hoeven te behartigen. Niet voor niets is partijdigheid een belangrijke kernwaarde voor advocaten (artikel 10a Advocatenwet). Zij hebben veel vrijheid om te doen wat in het belang van hun cliënt nodig is. Wel moeten zij voorkomen dat zij de belangen van de wederpartij onnodig en op ontoelaatbare wijze schaden. Advocaten mogen zich bijvoorbeeld niet onnodig kwetsend uitlaten over de wederpartij. Ook mogen zij niet bewust onjuiste informatie verschaffen om daarmee de rechter te misleiden. Verder geldt dat advocaten ervan mogen uitgaan dat de informatie die zij van hun cliënt hebben gekregen juist is. Tot slot hoeven zij in het algemeen niet af te wegen of het voordeel dat zij voor hun cliënt willen bereiken met de middelen waarvan zij zich bedienen, opweegt tegen het nadeel dat zij daarmee aan de wederpartij toebrengen.

4.2    De tuchtrechter toetst verder het aan de advocaat verweten handelen of nalaten aan de in artikel 46 Advocatenwet omschreven normen, waaronder de kernwaarden zoals omschreven in artikel 10a Advocatenwet. De tuchtrechter is niet gebonden aan de gedragsregels, maar die regels kunnen, gezien ook het open karakter van de norm van de in artikel 46 Advocatenwet genoemde behoorlijkheidsnorm, wel van belang zijn. Of sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen hangt af van de feitelijke omstandigheden en wordt door de tuchtrechter per geval beoordeeld.

4.3    De voorzitter zal de klacht aan de hand van deze maatstaf beoordelen.

Klachtonderdeel a)

4.4    De juistheid van dit verwijt is, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door verweerster, niet vast te stellen. Op basis van instructies van haar cliënt heeft verweerster gehandeld zoals gedaan. Verweerster heeft haar cliënt geadviseerd op basis van relevante regels, zoals dat ook van een partijdige belangenbehartiger wordt verwacht. Terzijde merkt de voorzitter nog op dat de rechtbank in de einduitspraak heeft vermeld dat voor beide standpunten over artikel 18 MR 2006 wat valt te zeggen. Alhoewel de voorzitter begrijpt dat een geschil binnen een VvE veel impact op klaagster heeft, maakt dit nog niet dat verweerster daarvan als advocaat van de VvE een verwijt gemaakt kan worden. Uit de stukken is de voorzitter ook niet gebleken dat verweerster de grenzen heeft overschreden van de vrijheid die zij als advocaat van de wederpartij had en verweerster daarbij de belangen van klaagster op enigerlei wijze heeft geschaad. Nu aldus van een tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen geen sprake is, verklaart de voorzitter klachtonderdeel a) kennelijk ongegrond. 

Klachtonderdeel b)

4.5    Vast staat dat verweerster als advocaat van de zelfstandige rechtspersoon - de VvE - heeft opgetreden. In die rol sprak verweerster met en ontving instructies van het bevoegde bestuur van de VvE. Verweerster was aldus uitdrukkelijk niet de advocaat van de individuele leden van de VvE, zoals klaagster. Dat verweerster met haar optreden voor de VvE onvoldoende oog heeft gehad voor de gerechtvaardigde belangen van klaagster, heeft verweerster betwist en is de voorzitter uit de stukken ook niet gebleken. 

4.6    Op grond van het voorgaande is de raad van oordeel dat verweerster niet de grenzen heeft overschreden van de vrijheid die zij als advocaat van de wederpartij had, en dus niet tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld. De voorzitter verklaart klachtonderdeel b) dan ook kennelijk ongegrond.

BESLISSING

De voorzitter verklaart: 

de klacht, met toepassing van artikel 46j Advocatenwet, kennelijk ongegrond.

Aldus beslist door mr. M. Jansen, plaatsvervangend voorzitter, bijgestaan door mr. M.M. Goldhoorn als griffier en uitgesproken in het openbaar op 18 mei 2026.

Griffier         Voorzitter

Verzonden op : 18 mei 2026