Uitspraakdatum

14-04-2025

ECLI

ECLI:NL:TADRAMS:2025:68

Zaaknummer

24-850/A/A

Inhoudsindicatie

Raadsbeslissing. Klaagster is advocaat van een huurder, verweerder van een verhuurder. De huur wordt beëindigd omdat het gehuurde wordt verkocht. Huurder en verhuurder spreken af dat de huurder het pand zal verlaten en dat de verhuurder een vergoeding zal betalen, na ontvangst van de koopsom. Klaagster komt met verweerder overeen dat een bedrag ter waarde van de vergoeding door de notaris zal worden bijgeschreven op de derdenrekening van verweerder. Daar komt het niet van; verweerder en de verhuurder stellen dat de huurder niet heeft voldaan aan zijn plicht het gehuurde tijdig, schoon en schadevrij op te leveren. De huurder betwist dat.

Inhoudsindicatie

Met de beslissing om de vergoeding niet op de derdenrekening te (laten) storten heeft verweerder zichzelf en zijn cliënt bij uitsluiting zeggenschap gegeven over de vraag of de huurder de afspraak stipt en volledig is nagekomen en of de kwestie was afgewikkeld. Naar het oordeel van de raad heeft hij daarmee de essentie van de afspraak met klaagster over het veiligstellen van het bedrag bij het afwikkelen van de kwestie uitgehold. Het getuigt naar het oordeel van de raad van onwelwillendheid in relatie tot klaagster (en haar cliënt).

Inhoudsindicatie

Verweerder heeft gehandeld in strijd met de kernwaarde onafhankelijkheid, door aan de mededeling van de verhuurder dat de huurder was te kort geschoten, zonder meer de gevolgtrekking te verbinden dat de overeengekomen vergoeding niet meer veiliggesteld hoefde te worden. Verweerder heeft verzuimd een eigen weloverwogen afweging te maken tussen het belang van de verhuurder tegenover het belang van de huurder. De raad neemt daarbij in aanmerking dat verweerder wist dat de verhuurder het pand had verkocht in verband met financiële problemen en mogelijk geen verhaal zou bieden als vast zou komen te staan dat de huurder wel degelijk aan zijn verplichtingen had voldaan. Berisping.

Uitspraak

Beslissing van de Raad van Discipline in het ressort Amsterdam van 14 april 2025 in de zaak 24-850/A/A naar aanleiding van de klacht van:

klaagster 

over

verweerder  gemachtigde: mr. M.F.H. van Delft

1    VERLOOP VAN DE PROCEDURE 1.1    Op 28 maart 2024 heeft klaagster bij de deken van de Orde van Advocaten in het arrondissement Amsterdam (hierna: de deken) een klacht ingediend over verweerder 1.2    Op 19 november 2024 heeft de raad het klachtdossier met kenmerk 2333806/JS/BF van de deken ontvangen.  1.3    De klacht is behandeld op de zitting van de raad van 3 maart 2025. Daarbij waren klaagster en verweerder, bijgestaan door zijn gemachtigde, aanwezig. Van de behandeling is proces-verbaal opgemaakt. 1.4    De raad heeft kennisgenomen van het in 1.2 genoemde klachtdossier en van de op de inventarislijst genoemde bijlagen 1 tot en met 5. 

2    FEITEN 2.1    Voor de beoordeling van de klacht gaat de raad, gelet op het klachtdossier en de op de zitting afgelegde verklaringen, uit van de volgende feiten. 2.2    Aan deze klacht ligt een huurgeschil ten grondslag. De cliënt van verweerder is eigenaar (geweest) van een bedrijfspand (hierna: het pand). De cliënt van klaagster huurde drie ruimtes in het pand. De cliënt van verweerder (hierna ook: de verhuurder) wilde het pand leeg verkopen en wilde in dat verband de huurovereenkomst met de cliënt van klaagster (hierna ook: de huurder) beëindigen.  2.3    Op 13 september 2023 heeft verweerder (in persoon) conservatoir beslag gelegd op het pand voor een bedrag van € 252.000,-. Op 1 maart 2024 heeft (…) Holding B.V. conservatoir beslag gelegd op het pand van de verhuurder voor een bedrag van € 533.300,--. Verweerder is enig aandeelhouder van deze holding. De holding is bestuurder van het kantoor van verweerder. 2.4    Op 1 maart 2024 heeft verweerder klaagster een e-mail gestuurd over de beëindiging van de huurovereenkomst en de gronden daarvoor. Verweerder heeft in zijn bericht onder meer het volgende geschreven:  “(…) Gisteravond heeft uw cliënt echter rechtstreeks naar mijn cliënt een Whatsapp bericht verzonden waarin hij aangeeft van alle gezeur af te willen zijn, mits er een afkoopbedrag van € 50 K wordt gefourneerd.  Namens mijn cliënt laat ik u weten dat cliënt dit voorstel accepteert, mits ook wordt voldaan aan de door uw cliënt in die Whatsapp al gedane toezegging, dat hij zijn spullen dit weekend pakt en bezemschoon oplevert. Afwikkeling vindt plaats via de derdenrekening. (…)” 2.5    Op 5 maart 2024 om 12:44 uur heeft verweerder klaagster een e-mail gestuurd met onder meer de volgende inhoud:  “(…)Tussen partijen is door middel van aanbod en aanvaarding een overeenkomst tot stand gekomen, die op het volgende meer komt:  •    De inmiddels opgezegde huur van de 3 kantoorruimten in [het pand] zou ontruimd moeten zijn in het afgelopen weekend, bezemschoon en in goede staat.  •    Uw cliënt ontvangt een bedrag van € 50.000,-- zodra de kantoorpanden door uw cliënt zijn ontruimd in vorenbedoelde zin en het pand is overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Het overeengekomen bedrag van € 50.000,-- wordt door de notaris overgeboekt op de derdengeldrekening van mijn kantoor. Na ontvangst daarvan draag ik er zorg voor dat dit wordt overgeboekt op een door u aan te duiden rekening, naar ik aanneem de derdenrekening van uw kantoor. Dat is vanzelfsprekend verbonden aan de voorwaarde dat ik bevestiging heb dat uw cliënt het bedrijfspand daadwerkelijk heeft ontruimd en verlaten. Dat blijkt op heden nog niet geval te zijn.  •    Ik voeg hier het volgende aan toe. Er zal gebruik gemaakt worden van de rechten op inverzuimstelling en vervolgens nakoming als ik vandaag niet uw bevestiging ontvang dat uw client daadwerkelijk het geheel heeft ontruimd, c.q. vandaag zal ontruimen. Een deel blijkt al -naar ik begrijp- te zijn weggehaald. 

NB: De bevestiging van het feit dat uw client ernstig toerekenbaar is tekort geschoten, zoals verwoord in mijn voorgaand E-mail blijft uiteraard gehandhaafd. Daar zal zonodig een beroep op gedaan moeten worden als uw client deze overeenkomst niet nakomt. 

De geplande transportdatum van 4 maart jl is door toedoen van uw client nu enkele dagen verschoven omdat de koper terecht eerst afneemt als de ontruiming een feit is. Daarmede heeft uw zich aansprakelijk gemaakt voor de mogelijke schade die nu ontstaat als ook de kort uitgestelde levering. Ik stel uw client reeds nu voor alsdan aansprakelijk voor de schade die ontstaat door niet nakoming van de overeenkomst tot ontruiming en betaling van€ 50 K. Die schade zal aanzienlijk zijn.

NB: U bent uiteraard vertrouwd met de regel dat een tussen advocaten gemaakte afspraak dat als het derdengeld ter beschikking komt voor het afgesproken doel ook daadwerkelijk dient te worden betaald. Dat levert voldoende zekerheid op.  Ik wijs er wellicht ten overvloede op dat uw client dient te voorkomen dat de deze zaak escaleert en tot onnodige juridische strijd aanleiding geeft.  Mocht dit onverhoopt het geval zijn dan zal spoedigste een kort geding tegen client worden aangespannen.  In dit verband verzoek ik U mij reeds nu uw verhinderden voor de komende dagen op te geven.  Ik ga er vooralsnog vanuit dat escalatie wordt voorkomen en dat hier voor de deze voorhand liggende oplossingsrichting wordt voorkomen: nu ontruimen en na transport via de derdenrekening de € 50K aan U transfereren. (…)”  2.6    Op 5 maart 2024 om 17:00 uur, na een telefoongesprek met klaagster, heeft verweerder klaagster onder meer het volgende geschreven:  “Wij hebben vanmiddag de regeling in kwestie besproken en in beginsel overeenstemming bereikt over het navolgende. Ik draag zorg voor een verklaring van de notaris dat er uit de verkoopopbrengst een bedrag van EUR 50.000,-- wordt gestort op de derdenrekening van mijn kantoor, waarmede dit bedrag is gesecureerd. (…)  Nu kan ik u al bevestigen dat er al een afspraak was met de verkoper, de notaris en ik zelve dat de verkoopbrengst op de derdenrekening van mijn kantoor wordt gestort. Ik zie er niets meer tussenkomen. (…)”  2.7    Op 6 maart 2024 om 10:23 uur heeft verweerder klaagster een e-mail gestuurd met onder meer de volgende inhoud:  “(…) Hiermede bevestig ik U de reeds vanmorgen telefonisch aan u gedane mededeling, dat de notaris mij heeft bevestigd dat het in dit mailbericht genoemde bedrag naar ons wordt overgemaakt, mits het transport vandaag kan plaatsvinden.  Daaruit zal het met uw cliënt afgesproken bedrag van € 50.000,-- worden overgemaakt zodra genoemd bedrag alhier is ontvangen. Daarmee is aan uw wens voldaan om dat bevestigd te krijgen.  Wellicht ten overvloede, strikt onderdeel van deze regeling is uiteraard dat uw cliënt hedenmorgen zorg draagt voor algehele ontruiming en bezemschone en schadevrije oplevering. (…)” 2.8    Op 6 maart 2024 om 12:36 uur heeft klaagster verweerder als volgt bericht:  “U heeft mij zowel (gisteren en vandaag) mondeling als schriftelijk uitdrukkelijk toegezegd, bevestigd en gegarandeerd dat u c.q. uw kantoor het overeengekomen bedrag van € 50.000,-- overmaakt op mijn derdengeldrekening (…), onmiddellijk na ontvangst van de gelden overgemaakt door het notariskantoor ovv [naam huurder]. Vanwege uw garantie cq toezegging dat het bedrag van € 50.000,-- op mijn derdengeldrekening wordt overgemaakt heb ik cliënt bereid gevonden het pand VANDAAG te ontruimen.  Partijen verlenen elkaar, na overmaking van het hiervoor genoemd bedrag op mijn derdengeldrekening over en weer finale kwijting.”  2.9    Bij brief van 7 maart 2024 heeft verweerder aan klaagster laten weten dat de huurder het pand weliswaar heeft verlaten, maar dat dat niet tijdig is gebeurd. Verweerder heeft daarnaast laten weten dat het pand niet schadevrij en in oude staat is opgeleverd.  2.10    In haar reactie van 11 maart 2024 heeft klaagster geschreven dat haar cliënt de afspraken wel degelijk is nagekomen en dat dat ook aantoonbaar is. Klaagster heeft namens haar cliënt ook betwist dat er sprake is van schade aan het gehuurde, veroorzaakt door de cliënt.  2.11    Op 12 maart 2024 om 13.26 uur heeft klaagster verweerder gevraagd te bevestigen dat het bedrag van € 50.000,- naar haar zal worden overgemaakt.  2.12    Op 12 maart 2024 15.50 uur heeft verweerder het volgende aan klaagster laten weten dat de huurder ernstig is tekortgekomen in zijn verplichtingen in verband met de ontruiming van het pand. Verweerder heeft geschreven: “(…) U begrijpt dat de notaris onder deze omstandigheden niets heeft overgemaakt en er dus ook geen derdengeld is ontvangen. (…)”

3    KLACHT 3.1    De klacht houdt, zakelijk weergegeven, in dat verweerder tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld als bedoeld in artikel 46 Advocatenwet. Klaagster verwijt verweerder dat hij zich in relatie tot haar onwelwillend heeft opgesteld en dat hij daarmee het vertrouwen in de advocatuur heeft beschaamd.  3.2    Ter onderbouwing van de klacht heeft klaagster gesteld dat verweerder gedragsregels 2 (onafhankelijkheid) en 8 (geen onjuiste informatie verstrekken) heeft geschonden. Volgens klaagster heeft verweerder geen openheid van zaken dan wel een verkeerde voorstelling van zaken gegeven. 3.3    Uit het kadaster is klaagster gebleken dat verweerder op 13 september 2023 conservatoir beslag heeft laten leggen op het pand en dat er op 1 maart 2024 conservatoir beslag is gelegd door een holding waarvan verweerder enig aandeelhouder en bestuurder is. Verweerder heeft toegezegd een bedrag van € 50.000,- voor de huurder te reserveren op zijn derdenrekening. Hij heeft ook toegezegd dat dat bedrag na ontruiming van het gehuurde door de huurder beschikbaar zou komen. De overwaarde van het pand is echter overgemaakt naar de privérekening van verweerder in zijn hoedanigheid van beslaglegger.  3.4    De raad zal hierna ingaan op de stellingen die klaagster aan de klacht ten grondslag heeft gelegd.  

4    VERWEER  4.1    Verweerder heeft tegen de klacht verweer gevoerd. De raad zal hierna, waar nodig, op het verweer ingaan. 

5    BEOORDELING Omvang van de klacht, ontvankelijkheid en de beoordeling 5.1    Klaagster, advocaat van de wederpartij van de cliënt van verweerder, klaagt op eigen titel. Zij klaagt niet (ook) namens haar cliënt. Dit betekent dat zij wel kan klagen over de wijze waarop verweerder haar is tegemoet getreden, maar dat haar niet het (zelfstandige) recht toekomt om te klagen over de wijze waarop verweerder is omgesprongen met de belangen van haar cliënt.  5.2    Voor zover klaagster heeft bedoeld te klagen over het belang dat verweerder in verband met de beslagleggingen had bij, zakelijk weergegeven, de verkoop en opbrengst van het pand, en de informatie die hij daarover heeft verstrekt is klaagster in dat deel van de klacht niet-ontvankelijk. Dat raakt immers aan de belangen van haar cliënt en niet van klaagster zelf.  5.3    De raad wijst er verder op dat de tuchtrechter oordeelt of de beklaagde advocaat betamelijk en zorgvuldig heeft gehandeld. De tuchtrechter oordeelt niet over de onderliggende kwestie. De raad zal in deze zaak dan ook niet ingaan op de exacte inhoud van de onderlinge afspraken tussen huurder en verhuurder en de vraag of deze afspraken stipt en volledig zijn nagekomen.  Maatstaf 5.4    De raad stelt bij de beoordeling van de klacht en het daartegen gerichte verweer voorop dat de gedragsregels mede dienen tot de instandhouding van een onderlinge verhouding binnen de beroepsgroep die gebaseerd is op welwillendheid en vertrouwen. Dit draagt bij aan een goede beroepsuitoefening. In gedragsregel 24 is ook bepaald dat advocaten in het belang van de rechtzoekende en van de advocatuur in het algemeen streven naar een onderlinge verhouding die berust op welwillendheid en vertrouwen. Beoordeling klacht 5.5    De raad is van oordeel dat klaagster verweerder terecht heeft verweten dat hij zich in relatie tot haar onwelwillend heeft opgesteld. De raad licht dit als volgt toe.  5.6    Op grond van de e-mails van 1 en 5 maart 2024 (zie 2.4 en 2.5) moet worden vastgesteld dat eerst tussen de verhuurder en de huurder een afspraak tot stand is gekomen. Tussen partijen in deze zaak is niet in geschil dat deze afspraak in ieder geval inhield dat de huurder de beëindiging van de huurovereenkomst accepteerde en ontruiming van het gehuurde toezegde. De verhuurder stelde daar een vergoeding van € 50.000,- tegenover.  5.7    Verweerder heeft op 1 maart 2024 aan klaagster bevestigd dat afwikkeling zou plaatsvinden via zijn derdenrekening. Klaagster heeft daar in haar bericht van 6 maart 2024 (zie 2.8) nog aan toegevoegd dat partijen elkaar finale kwijting zouden verlenen nadat het bedrag van € 50.000,- op haar derdenrekening zou zijn gestort. Als onweersproken staat vast dat de afspraken over het veiligstellen van het bedrag van € 50.000,- op een derdenrekening zijn gemaakt in de context van een verhuurder die in financieel zwaar weer verkeerde. Het is dus begrijpelijk dat klaagster en de huurder er rekening mee hielden dat de verhuurder mogelijk geen verhaal zou bieden.  5.8    Gelet op een en ander mocht klaagster er naar het oordeel van de raad van uitgaan dat het bedrag van € 50.000,- hoe dan ook op de derdenrekening van verweerder zou worden bijgeschreven na de levering van het pand aan de koper en na betaling van de koopsom. Zij had immers de toezegging van verweerder dat het bedrag daar zou worden veiliggesteld in afwachting van afwikkeling, oftewel het tot een goed einde brengen van de gehele transactie, van de hele kwestie. Dit betekent naar het oordeel van de raad dat klaagster ervan mocht uitgaan dat het bedrag op de derdenrekening van verweerder in beheer zou komen (en blijven), ook als tussen verhuurder en huurder discussie zou ontstaan over de nakoming van hun onderlinge afspraken. Klaagster mocht ervan uitgaan dat zij met dit deel van de afspraken een extra waarborg had ingebouwd ter bescherming van de belangen van de huurder, namelijk dat de huurder niet geconfronteerd zou worden met de een wederpartij die geen verhaal zou bieden. 5.9    Verweerder is met zijn interpretatie van de afspraak over het storten van het bedrag op de derdenrekening aan dit alles voorbij gegaan. Hij heeft zichzelf en zijn cliënt bij uitsluiting zeggenschap gegeven over de vraag of de huurder de afspraak stipt en volledig was nagekomen en of de kwestie was afgewikkeld. Naar het oordeel van de raad heeft hij daarmee de essentie van de afspraak met klaagster over het veiligstellen van het bedrag bij het afwikkelen van de kwestie uitgehold. Het getuigt naar het oordeel van de raad van onwelwillendheid in relatie tot klaagster (en haar cliënt). 

6    MAATREGEL 6.1    Verweerder heeft gehandeld in strijd met de kernwaarde onafhankelijkheid, door aan de mededeling van de verhuurder dat de huurder was te kort geschoten, zonder meer de gevolgtrekking te verbinden dat het overeengekomen bedrag van € 50.000,- niet meer veiliggesteld hoefde te worden. Verweerder heeft verzuimd een eigen weloverwogen afweging te maken tussen het belang van de verhuurder tegenover het belang van de huurder. De raad neemt daarbij in aanmerking dat verweerder wist dat de verhuurder het pand had verkocht in verband met financiële problemen en mogelijk geen verhaal zou bieden als vast zou komen te staan dat de huurder wel degelijk aan zijn verplichtingen had voldaan.  6.2    Met zijn gedraging heeft verweerder bovendien het vertrouwen in de advocatuur beschaamd en ook dit raakt aan de kernwaarden. De raad acht daarom de maatregel van een berisping passend.

7    GRIFFIERECHT EN KOSTENVEROORDELING  7.1    Omdat de raad de klacht gegrond verklaart, moet verweerder op grond van artikel 46e lid 5 Advocatenwet het door klaagster betaalde griffierecht van € 50,- aan haar vergoeden binnen vier weken nadat deze beslissing onherroepelijk is geworden. Klaagster geeft binnen twee weken na de datum van deze beslissing haar rekeningnummer schriftelijk aan verweerder door. 7.2    Omdat de raad een maatregel oplegt, zal de raad verweerder daarnaast op grond van artikel 48ac lid 1 Advocatenwet veroordelen in de volgende proceskosten: a) € 25,- reiskosten van klaagster, b) € 750,- kosten van de Nederlandse Orde van Advocaten en c) € 500,- kosten van de Staat. 

7.3    Verweerder moet het bedrag van € 25,- aan reiskosten binnen vier weken nadat deze beslissing onherroepelijk is geworden, betalen aan klaagster. Klaagster geeft binnen twee weken na de datum van deze beslissing haar rekeningnummer schriftelijk aan verweerster door.  7.4    Verweerder moet het bedrag van € 1.250,- (het totaal van de in 7.2 onder b en c genoemde kosten) binnen vier weken nadat deze beslissing onherroepelijk is geworden, overmaken naar rekeningnummer lBAN: NL85 lNGB 0000 079000, BIC: INGBNL2A, Nederlandse Orde van Advocaten, Den Haag, onder vermelding van “kostenveroordeling raad van discipline" en het zaaknummer.

BESLISSING De raad van discipline: -    verklaart klaagster niet-ontvankelijk in de klacht zoals overwogen in 5.2; - verklaart de klacht gegrond; -    legt aan verweerder de maatregel van berisping op; -    veroordeelt verweerder tot betaling van het griffierecht van € 50,- aan klaagster; -    veroordeelt verweerder tot betaling van de reiskosten van € 25,- aan klaagster, op de manier en binnen de termijn als hiervóór bepaald in 7.3;  -    veroordeelt verweerder tot betaling van de proceskosten van € 1.250,- aan de Nederlandse Orde van Advocaten, op de manier en binnen de termijn als hiervóór bepaald in 7.4.

Aldus beslist door mr. C.S. Schoorl, voorzitter, mrs. F.J.J. Baars en K.C. van Hoogmoed, leden, bijgestaan door mr. A. Tijs als griffier en uitgesproken in het openbaar op 14 april 2025.

Griffier    Voorzitter

Verzonden op: 14 april 2025